4月21日，最高人民法院公開(kāi)發(fā)布了關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)。

【資料圖】

最高法于近期公布了《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）。根據(jù)相關(guān)批復(fù)內(nèi)容，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

這意味著最高法支持爛尾樓業(yè)主退款。多位受訪業(yè)內(nèi)人士指出，“保交樓”事件將進(jìn)入到深水區(qū)階段，最高院的此次批復(fù)將為后續(xù)的強(qiáng)制執(zhí)行及房企破產(chǎn)做準(zhǔn)備。此次規(guī)定基于河南保交樓事件做出了相關(guān)受償權(quán)的規(guī)定，但對(duì)各地解決爛尾樓事件具有積極的指導(dǎo)意義。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，（有了最高法的支持）當(dāng)爛尾樓徹底爛尾，不可能再交房的時(shí)候，購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款的請(qǐng)求權(quán)就優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

獲最高法支持！購(gòu)房者有權(quán)要求交付所購(gòu)房屋

《批復(fù)》指出，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

資深金融監(jiān)管專(zhuān)家周毅欽認(rèn)為，購(gòu)房者的房屋交付請(qǐng)求權(quán)可以優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和銀行等享有的抵押權(quán)，具有比建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)更加優(yōu)先的“最優(yōu)先效力”。

王玉臣指出，近年來(lái)爛尾樓比比皆是，很多購(gòu)房人一旦買(mǎi)到爛尾樓，面臨著錢(qián)房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。在司法實(shí)踐中，雖然主流觀點(diǎn)認(rèn)可業(yè)主的基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)，認(rèn)可業(yè)主的權(quán)利在某種程度上優(yōu)于抵押權(quán)和施工單位的工程款優(yōu)先受償權(quán)，但是沒(méi)有明確的規(guī)定。因此實(shí)務(wù)操作中亂象叢生，在不少爛尾樓盤(pán)，業(yè)主的權(quán)利并沒(méi)有得到有效保護(hù)。

“此次《批復(fù)》中所謂支付全部?jī)r(jià)款的概念，不僅局限于銀行購(gòu)房者以全款購(gòu)房?！蓖跤癯急硎荆?gòu)房者貸款買(mǎi)房，實(shí)際上是銀行已將購(gòu)房全款支付給了開(kāi)發(fā)商，因此亦屬于全款支付，享受全款支付的待遇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，購(gòu)房者按揭貸款視為全額交付購(gòu)房款，但期間的按揭貸款不能出現(xiàn)斷供。

此外，此次最高院為保護(hù)購(gòu)房者居住利益而作出的例外規(guī)定，僅限于“商品房”，不包括寫(xiě)字樓、商鋪、廠房等其他房產(chǎn)。

周毅欽認(rèn)為，所謂“居住為目的”，參考《九民紀(jì)要》的解釋?zhuān)丛诎干娣课萃辉O(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋”或者“商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的”，都可以理解為符合“名下無(wú)其他用于居住的房屋”的規(guī)定。

爛尾樓業(yè)主可退款！律師：實(shí)踐中可能有無(wú)法得以有效執(zhí)行的可能

《批復(fù)》還將“最優(yōu)先效力”推及至“購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)”上。《批復(fù)》指出，“在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次《批復(fù)》對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)。此次司法解釋涉及到商品房已售逾期難交付引發(fā)的購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。該政策在遇到退房索賠和工程款賠償兩個(gè)領(lǐng)域，要優(yōu)先保護(hù)退房者的權(quán)益。不過(guò)，在退款時(shí)，需要認(rèn)定房屋工程確實(shí)持續(xù)爛尾、且已經(jīng)沒(méi)有交付的條件。

王玉臣指出，當(dāng)爛尾樓徹底爛尾，不可能再交房的時(shí)候，購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款的請(qǐng)求權(quán)就優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的。

北京市廣盛律師事務(wù)所主任、高級(jí)合伙人翟浩杰表示，批復(fù)規(guī)定的是“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下”，爛尾樓并不必然能夠達(dá)到“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”的條件。實(shí)踐中，要看法院怎么認(rèn)定。只有達(dá)到這一條件，才能適用該批復(fù)相關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，一旦達(dá)到這一條件，則可能面臨開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行且已完成的在建工程變現(xiàn)困難的極端情形，存在商品房消費(fèi)者價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)得到判決書(shū)、裁決書(shū)等生效法律文書(shū)支持但事實(shí)上無(wú)法得以有效執(zhí)行的可能。

爛尾樓退款后 如何操作購(gòu)房者的貸款？

購(gòu)房者若要求返還購(gòu)房款，通過(guò)銀行按揭貸款的購(gòu)房者又應(yīng)如何操作？

王玉臣認(rèn)為，銀行按揭貸款合同與購(gòu)房合同是兩份獨(dú)立的合同，不可混為一談。但可與此前發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?020修正）》聯(lián)合起來(lái)看，購(gòu)房者可通過(guò)訴訟的形式，要求開(kāi)發(fā)商處理后期貸款。

根據(jù)上述司法解釋?zhuān)該?dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。同時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

翟浩杰指出，實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者在請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，通常一并請(qǐng)求解除商品房抵押貸款合同，法院經(jīng)審理認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，一并判決解除商品房抵押貸款合同，對(duì)于商品房消費(fèi)者已支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款、已償還銀行的貸款本金及利息，判決開(kāi)發(fā)商償還或賠償，對(duì)于商品房消費(fèi)者未償還給銀行的貸款本金及利息，判決開(kāi)發(fā)商直接償還給銀行。

此外，招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，銀行不要以為抵押了在建房產(chǎn)就萬(wàn)事大吉了，購(gòu)買(mǎi)者比銀行抵押權(quán)優(yōu)先，所以銀行應(yīng)在貸前加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盡職調(diào)查，選擇優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商合作。