新京報(bào)記者梳理2022年企業(yè)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，與地產(chǎn)開發(fā)帶來的銷售收入相比，持有物業(yè)運(yùn)營收入盡管在規(guī)模上有所不及，但勝在穩(wěn)定性更強(qiáng)，受到外部環(huán)境、行業(yè)周期的影響相對(duì)較小。不少企業(yè)商業(yè)板塊的業(yè)績貢獻(xiàn)比重逐步提高，由此構(gòu)建企業(yè)第二增長曲線發(fā)力點(diǎn)。

展望未來，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）試點(diǎn)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更多想象空間。

頭部企業(yè)商業(yè)板塊營收整體保持增長態(tài)勢

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年中國商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2022年，商辦市場供需兩端均走弱，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運(yùn)營面積增速明顯放緩；另一方面，實(shí)體商業(yè)客流下降，商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)額普遍下滑，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入承壓，疊加央企、國企為商戶減免租金，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)租金收入增速回落。不過，面對(duì)挑戰(zhàn)，頭部企業(yè)在逆境中固本拓新，夯實(shí)經(jīng)營能力，穩(wěn)定項(xiàng)目運(yùn)營。

另據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，持有物業(yè)運(yùn)營收入TOP20房企中，共有65%的企業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營收入負(fù)增長。不過，剔除減租影響后，TOP20房企持有物業(yè)經(jīng)營收入保持穩(wěn)定或略有增長。

具體來看，2022年，華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入170.2億元，同比下降2.4%。如剔除租金減免影響，營業(yè)收入為192.6億元，同比增長10.5%；龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)（含商業(yè)投資及長租公寓）實(shí)現(xiàn)不含稅租金收入118.7億元，同比增長14.1%，其中商場實(shí)現(xiàn)不含稅租金收入約94.3億元，同比增長15.6%；新城控股商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，達(dá)到100.1億元，同比增長15.82%，占公司業(yè)績貢獻(xiàn)比重逐步提高。

同期，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.2億元，同比增長14.3%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入54.8億元，同比增長4.8%。而中海商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入52.6億元，同比增長1.8%。

新京報(bào)制圖/許英劍

對(duì)于企業(yè)而言，毛利率是一個(gè)非常重要的指標(biāo)，高毛利率可以詮釋一家企業(yè)穩(wěn)定且持續(xù)的盈利能力。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2022年，中國金茂、龍湖集團(tuán)、新城控股等企業(yè)，持有物業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)毛利率均在65%以上。

其中，2022年，華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）的毛利率為65.6%，同比雖下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，但相比華潤置地綜合毛利率26.2%，仍優(yōu)勢明顯；新城控股物業(yè)出租及管理的毛利率為72.6%，而企業(yè)整體毛利率為20.03%；龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)的毛利率為75.6%，同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)整體毛利率為21.2%；中國金茂商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營的毛利率為84%，其整體毛利率為16%。

從毛利率角度分析，企業(yè)持有物業(yè)的毛利率仍處于高位。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出，頭部房企商業(yè)地產(chǎn)板塊的盈利能力整體相對(duì)穩(wěn)定。

商業(yè)板塊的業(yè)績貢獻(xiàn)比重逐步提高

2022年，商業(yè)地產(chǎn)還呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特點(diǎn)，其中，萬達(dá)排在了首位。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2022年，萬達(dá)租金收入占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營收入的62%；TOP1-10房企占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營收入的80%。

2022年，持有物業(yè)運(yùn)營收入TOP20房企同比增長1.7%。其中，TOP10房企持有物業(yè)運(yùn)營收入同比增長4.5%。對(duì)此，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，前十強(qiáng)企業(yè)由于布局廣泛，新開業(yè)項(xiàng)目保持穩(wěn)定，且運(yùn)營能力相對(duì)較強(qiáng)，所以收入增速能保持穩(wěn)定。

除此之外，另一大特點(diǎn)是TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營收入占總營業(yè)收入的比重出現(xiàn)明顯提升。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，剔除不可比數(shù)據(jù)，TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營收入占比從2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考慮萬達(dá)商管（上市進(jìn)程中）和紅星美凱龍（主業(yè)非地產(chǎn)開發(fā)），TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營收入占比從2021年的8.4%增至2022年的9.1%，收入占比提升明顯。

對(duì)于持有物業(yè)的經(jīng)營策略，于小雨分析稱，企業(yè)更加注重新增持有物業(yè)的城市布局，收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優(yōu)質(zhì)三線城市，提升重點(diǎn)城市的零售市場份額，推動(dòng)市場地位及業(yè)績貢獻(xiàn)的穩(wěn)步提升。企業(yè)還注重輕重結(jié)合，在當(dāng)下市場環(huán)境中，相對(duì)于沉淀資金多與回報(bào)周期長的重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢凸顯。此外，部分企業(yè)以現(xiàn)金流安全為限，主動(dòng)加快資產(chǎn)盤活，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，通過資產(chǎn)處置和融資為企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性。

58安居客研究院院長張波指出，2022年，商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)現(xiàn)金流對(duì)于房企自身平滑風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定收益起到了一定作用，還帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的提升，居住生活的改善，并加速了大型商業(yè)物業(yè)周邊的住宅去化。

REITs給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多想象空間

今年以來，受益于疫情影響消減、促銷費(fèi)政策不斷推出，我國消費(fèi)市場持續(xù)復(fù)蘇。同時(shí)，在政策層面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs試點(diǎn)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了更多的想象空間。

3月24日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。其中提出，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

對(duì)于萬科在REITs方面的安排與進(jìn)展，萬科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營官劉肖在業(yè)績會(huì)上表示，REITs堅(jiān)定了萬科開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)并重的選擇，鼓舞了信心。雖然政策本身、萬科的實(shí)踐探索都在摸索階段，但也更加堅(jiān)定打造優(yōu)良資產(chǎn)，做大蓄水。

大悅城則在其年報(bào)中指出，當(dāng)前，行業(yè)正處于不斷變革之中，頭部房企在商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”已成為重要的發(fā)展模式。未來，伴隨REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容，將有望進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

“隨著REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不斷推進(jìn)，未來會(huì)有利于更多企業(yè)加大在城市群及都市圈的持續(xù)投入，推動(dòng)房企向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的有序發(fā)展。”張波說。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長王永平表示，上述政策給商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)正向指引，即位置好、建筑標(biāo)準(zhǔn)高并不意味著就是好商業(yè)，只有租金水平高、運(yùn)營管理好，才是好商業(yè)。不過，REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前還處在試點(diǎn)、摸索階段。

亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長朱凌波表示：“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs試點(diǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)重大利好，REITs或成為商業(yè)地產(chǎn)未來一大主流融資渠道。疫情后有了REITs支持，商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)逐步恢復(fù)至以前的運(yùn)營狀態(tài)，并走向繁榮?！?/p>

新京報(bào)2023年5月8日產(chǎn)經(jīng)周刊《年報(bào)里的房企 透視未來》。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 武新 校對(duì) 楊許麗