深圳二手房貸款與參考價(jià)“解綁”?銀行與中介說法不一
2023-04-21 22:41:28 來源: 貝殼財(cái)經(jīng)

4月20日下午,深圳“深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)”的消息在網(wǎng)上流傳。根據(jù)市場消息,參考價(jià)不取消,但是銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià),實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn),參考價(jià)僅作參考。

不過,新京報(bào)記者致電房產(chǎn)中介和銀行,出現(xiàn)兩種不同的聲音。中介人員表示:“已經(jīng)調(diào)整。”但是,部分銀行個貸經(jīng)理稱:“未收到通知?!?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來,這個調(diào)整方向符合政策原則。參考價(jià)不變動,但在實(shí)際執(zhí)行過程中,采取靈活的辦法,銀行放貸與評估價(jià)掛鉤,這意味著政府還是想保持價(jià)格的穩(wěn)定,不要太明顯的上下波動。


【資料圖】

銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià)為依據(jù)?

此次傳聞有三個要點(diǎn),一是參考價(jià)不取消,不上下調(diào)整;二是銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià),實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn),參考價(jià)僅作參考;三是即日起執(zhí)行。

對于此次傳聞,深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱:“大概率是真的!”

深圳一位房產(chǎn)中介門店的工作人員表示,確實(shí)調(diào)整了,公司的按揭部已經(jīng)開始對接銀行了。另一位房產(chǎn)中介門店的工作人員稱,按揭部的相關(guān)同事表示,部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行,但參考價(jià)是不可能取消的。

然而,當(dāng)新京報(bào)記者咨詢深圳部分銀行支行時(shí),這些支行的個貸經(jīng)理紛紛表示,“未收到通知”“沒有新的通知”“沒有收到正式文件與信息,要以正式文件為主”。

關(guān)于深圳二手房參考價(jià)調(diào)整的傳聞一直不斷,去年3月份,針對“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言,深圳住建局回應(yīng),會適時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整,并于近期公布。

今年2月份,深圳住建局的工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示:“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價(jià)做了一版方案,但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來,是否發(fā)布也不一定。”

這都透露出一個關(guān)鍵詞,是調(diào)整而不是取消。

對此,廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“這個調(diào)整方向符合政策原則。我曾經(jīng)說過,參考價(jià)是開弓沒有回頭箭的政策,上海、廣州都沒有明確規(guī)定銀行要按照參考價(jià)作為貸款發(fā)放評估基準(zhǔn);只有深圳,作為熱點(diǎn)城市,提出該政策,這是要作為長效機(jī)制的,退出的概率很低?!?/p>

李宇嘉進(jìn)一步說,市場形勢發(fā)生巨大變化,當(dāng)前市場實(shí)際成交價(jià)跟參考價(jià)已經(jīng)存在巨大差距,這種情況下,參考價(jià)本來是要調(diào)整的,但出現(xiàn)的問題是,如果往上調(diào)整,就意味著刺激樓市,觸碰了“房住不炒”,這是深圳沒有辦法承受的;如果往下調(diào)整,就坐實(shí)了房價(jià)下跌的事實(shí),將導(dǎo)致市場預(yù)期房價(jià)會進(jìn)一步下跌,從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房價(jià)的持續(xù)下跌。

“最佳的策略是,參考價(jià)不變動,但在實(shí)際執(zhí)行過程中,采取靈活的辦法,銀行放貸與評估價(jià)掛鉤,這意味著政府還是想保持價(jià)格的穩(wěn)定,不要太明顯的上下波動。”李宇嘉說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為,此次并沒有提及參考價(jià)要完全廢除,只能理解為參考價(jià)不再作為銀行貸款的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),這說明實(shí)際上參考價(jià)制度還是在執(zhí)行的,只是不再作硬性的掛鉤。這也是為了防范后續(xù)二手房炒作的現(xiàn)象,同時(shí)參考價(jià)的制定,繼續(xù)體現(xiàn)了地方政府穩(wěn)房價(jià)的導(dǎo)向。

深圳二手房深度調(diào)整的兩年

“參考價(jià)”這只無形的手,深刻影響著深圳二手房市場的走勢。

2021年2月8日,深圳頒布了一項(xiàng)重磅樓市調(diào)控政策,宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,對3595個住宅小區(qū)出臺詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

參考價(jià)如何影響購房者的交易以及深圳的樓市?舉例來看,假如一套房子市場價(jià)是600萬元,參考價(jià)是500萬元。如果該房子以600萬元的市場價(jià)成交,銀行以成交價(jià)放貸,購房者首付款在180萬元左右。而在參考價(jià)之下,購房者首付款是500×30%+(600-500)=250萬元。參考價(jià)之下,購房者的首付壓力大大增加。

此后的兩年,深圳二手房量價(jià)進(jìn)入了為期兩年的下行區(qū)間。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2022年,深圳二手房錄得(含自助)26853套,相比2021年44375套的錄得量,下降幅度達(dá)到39.5%,創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最低值,二手房錄得量連續(xù)兩年低于新房成交量。

不過,在部分購房者看來,深圳二手房參考價(jià),在擠出市場泡沫的同時(shí),也影響了一部分剛性購房者,增加了他們的首付壓力,影響了入市節(jié)奏。在深圳有換房計(jì)劃的方毅(化名)表示,“深圳二套房首付是50%-70%,如果再疊加二手房參考價(jià)形成的首付,幾乎要全款買房了?!?/p>

樓市回升之際,參考價(jià)調(diào)整影響幾何?

在今年二三月份迎來樓市“小陽春”的大背景下,深圳房地產(chǎn)市場回升趨勢明顯。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì),今年3月,深圳市二手房錄得簽約4943套(錄得量系以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),并非最終成交過戶套數(shù)),環(huán)比增長率為39.2%,同比增長率為227.8%,創(chuàng)下近兩年來二手房單月交易量新高,距離5000套關(guān)口只差57套。

樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年3月,深圳新房住宅網(wǎng)簽3199套,環(huán)比上升56.7%。

此次深圳二手房政策調(diào)整,勢必將會助推深圳二手房市場的成交,釋放部分購房需求。

根據(jù)上述案例,如果按照成交價(jià)放貸,購房者首付將減少70萬元左右。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,首付減少,自然會激活購房需求。深圳二手房參考價(jià)如果調(diào)整,購房者的積極性將大大增加。對于深圳二手房交易市場的復(fù)蘇和提振具有積極作用,也客觀上使得一手房市場面臨更加活躍的機(jī)會,具有積極的導(dǎo)向。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對 趙琳

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