世界熱頭條丨一季度全國法拍住宅成交率僅約31%,法拍房為何多流拍?
2023-04-21 16:47:23 來源: 貝殼財(cái)經(jīng)

“超億元”“大折扣”的法拍房往往能賺取不少的流量,盡管法拍房關(guān)注度有所提高,但是流拍率卻依然居高不下。這表現(xiàn)為在整體掛拍量創(chuàng)新高的背后,法拍房的交易量仍是冷清的。據(jù)緯房研究院、國信達(dá)數(shù)據(jù)、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)聯(lián)合完成的2023年一季度全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告(簡稱“報(bào)告”)顯示,今年一季度,全國法拍房掛拍量約為11.08萬套,同比上升17.82%;成交量約為2.83萬套,同比下降2.53%,平均成交折扣率為78.71%。其中,住宅用房成交率僅為31.11%。

法拍房作為房地產(chǎn)市場的“晴雨表”,未來掛拍量將呈現(xiàn)怎樣的走勢?哪些城市的法拍房成交率高?法拍房能否撿到“大漏”?


(相關(guān)資料圖)

今年一季度,全國法拍房成交量約為2.83萬套,同比下降2.53%。圖/IC photo

一季度北京法拍住宅平均7折成交

近日,將于5月9日開拍的深圳市南山區(qū)恒裕濱城花園一套超億元住宅上架,引發(fā)廣泛關(guān)注。作為超級(jí)豪宅,該住宅的起拍價(jià)為1.07億元,房子總面積為279平方米,單價(jià)為38萬元/平方米。

對此,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或會(huì)有升溫的可能。深圳恒裕濱城花園屬于典型豪宅類型的法拍房項(xiàng)目,屬于地段優(yōu)勢比較明顯、總價(jià)較高的項(xiàng)目。此類項(xiàng)目的起拍價(jià)總體上有吸引力,從而容易帶來關(guān)注度。

在全國范圍內(nèi),超億元的法拍住宅也會(huì)時(shí)而出現(xiàn)。在北京,2022年5月,萬柳華府北街一套房產(chǎn)曾拍出1.09億元的價(jià)格,單價(jià)達(dá)到36.46萬元/平方米。不過,在今年4月18日,同樣位于萬柳華府的房產(chǎn)則是以單價(jià)14.9萬元/平方米成交,總價(jià)為6963萬元,面積為467.25平方米。與去年成交單價(jià)相比,降幅不小,這其中不排除住宅產(chǎn)品的差異影響著單價(jià)的走勢。

在北京即將開拍的高端項(xiàng)目中,包括地處朝陽燕莎商圈的霄云路8號(hào)一套房源,是445.38平方米的大平層,起拍日為4月27日,市場價(jià)6200萬元,起拍價(jià)3913萬元,相當(dāng)于打了6.3折。

事實(shí)上,價(jià)格幾千萬的高端住宅在法拍市場畢竟是少數(shù)。從目前北京整體法拍市場來看,據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì),今年一季度,北京法拍住宅成交均價(jià)為4.42萬元/平方米,成交單價(jià)處于市場低位,這是成交單價(jià)連續(xù)10個(gè)月在6萬元/平方米以下。平均成交折扣為6.99折,連續(xù)兩個(gè)季度(6個(gè)月)在8.0折以下。

其中,在參拍住宅類房源中,熱度最高的為朝陽首開常青藤二期的房源,參拍人數(shù)平均為每套28人。亦莊開發(fā)區(qū)林肯公園則是溢價(jià)率最高的住宅,達(dá)到114.43%;折扣最低房源為通州御世佳府,折扣低至3.9折。今年一季度最高成交價(jià)為東城NAGA上院一套房子,以9371.04萬元成交,較市場價(jià)格低約2628.96萬元。

廈門、寧波、杭州法拍房成交率較高

雖然相較二手房等交易方式,法拍房的主要優(yōu)勢在于價(jià)格普遍存在折扣,但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險(xiǎn)。例如,在掛拍階段,執(zhí)行法院會(huì)同步展示房屋信息,但仍有許多重要信息未明確告知,包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題,需要競買人自行調(diào)查判斷?;诖?,盡管法拍房關(guān)注度有所提高,流拍率卻依然居高不下,多數(shù)人持觀望態(tài)度。

從北京法拍房市場擴(kuò)展到全國,在整體掛拍量創(chuàng)新高的背后,法拍房的交易量是冷清的。報(bào)告顯示,今年1-3月,全國法拍房掛拍量約為11.08萬套,同比上漲17.82%,掛拍金額1637.68億元;成交量約為2.83萬套,成交金額527.04億元,同比下降5.14%;平均成交折扣率為78.71%,同比下降1.46個(gè)百分點(diǎn)。

分城市來看,報(bào)告顯示,今年1-3月,40個(gè)大中城市中,法拍房掛拍量較高的城市是重慶、成都、南寧、鄭州、濟(jì)南,其中重慶、成都的法拍房掛拍量分別達(dá)到6002套、4035套;成交率較高的城市是廈門、寧波、杭州,成交率分別為81.22%、74.53%、73.39%;成交折扣率較高的城市是溫州、深圳、長沙、上海、北京,成交折扣率均在85%以上;流拍率較高的城市則是蘭州、呼和浩特、濟(jì)南、西寧、哈爾濱。

在成交率上,報(bào)告披露,今年1-3月,全國法拍住宅用房、工業(yè)用房的成交率分別為31.11%、30.85%;商業(yè)用房成交率偏低,為14.63%。通過對比數(shù)據(jù)不難看到,法拍房成交并未出來向好的走勢。

這一趨勢在2022年同樣存在。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2022年,全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高,其中住宅掛拍套數(shù)更是突破了30萬套,但受到法拍房限購政策收緊、房地產(chǎn)市場調(diào)整加劇等因素的影響,法拍房成交套數(shù)并未隨著掛拍套數(shù)增加有所提升,全年僅成交11.8萬套,同比下降近15%,成交率下降超10個(gè)百分點(diǎn)。

法拍房很難撿到“大漏”

據(jù)北京東方瀚海拍賣有限公司董事長曹輝介紹,2017年,司法處置全面推廣網(wǎng)絡(luò)拍賣,委托5家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行公開、公平、公正的拍賣,現(xiàn)在達(dá)到7家,以阿里和京東平臺(tái)所掛出房源最多,占到總量的七成以上。從房源數(shù)量看,2017年,北京法拍房每月掛出約50套,2018年達(dá)到上百套,現(xiàn)在每個(gè)月有近800套房源掛出來。

“法拍房的流拍率很高,我們統(tǒng)計(jì)每個(gè)月將近一半房屋流拍,尤其是商業(yè)地產(chǎn)。有些房屋沒有產(chǎn)權(quán),折扣再大也不建議去拍。有的房屋存在巨額欠費(fèi),買下來并不劃算?!辈茌x表示,隨著關(guān)注法拍房的人增多,競爭也更激烈。最早一套房屋有四五個(gè)人參拍,能以市場價(jià)7-7.5折成交。現(xiàn)在平均8個(gè)人拍一套房屋,9折成交。盡管法拍房還是有優(yōu)惠,但是競買人很難撿到“大漏”,特別便宜的房屋,也不推薦參拍。

在曹輝看來,法拍房并不天然意味著低價(jià)?!按饲拔覀儙涂蛻襞囊惶淄┢瑓^(qū)的房屋。該房屋處于園區(qū)正中間,南北通透,毛坯狀態(tài)。周圍的二手房單價(jià)為13萬元/平方米,這套法拍房以13.5萬元/平方米成交。當(dāng)時(shí),我們反復(fù)提醒,價(jià)格已經(jīng)超出二手房市場價(jià),但客戶就是堅(jiān)持要拍,認(rèn)為這套房屋的戶型好,很稀缺。”曹輝如是說。

對于未來法拍房市場的走勢,中指研究院分析人士表示,考慮到法拍房對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng),普遍需要6個(gè)月或更長時(shí)間。據(jù)最高法院統(tǒng)計(jì),2023年1月,全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個(gè),其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個(gè),預(yù)計(jì)破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市,后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,法拍房市場在2022年明顯降溫。而當(dāng)前房地產(chǎn)市場在復(fù)蘇,對于法拍房的交易具有積極的推動(dòng)作用。預(yù)計(jì)2023年一些重點(diǎn)城市的豪宅法拍市場會(huì)有一波升溫的可能。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 陳荻雁

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