近日，在北京工作的王江（化名）向新京報(bào)記者反映，自己和多位租客先后向北京悅安家居房地產(chǎn)（經(jīng)紀(jì)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“北京悅安公司”）承租了房屋居住，后來(lái)，這些租客發(fā)現(xiàn)北京悅安公司既未向部分房東支付房租，也未向部分租客退還押金，甚至有些租客還面臨著被房東清退的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，面對(duì)此類(lèi)租房糾紛，房東、租客如何維權(quán)？“二房東”拖欠房租，房東能否清退租客？

(資料圖)

事例1：

“二房東”兩頭拖，既未付房租，也未退押金

回憶租房的經(jīng)過(guò)，王江告訴新京報(bào)記者：“2022年3月10日，我通過(guò)北京悅安公司承租了一套位于朝陽(yáng)區(qū)雅成二里的房子，每月租金約為2600元，租期為2022年3月16日至2023年3月15日。在租房之初，我向北京悅安公司交了押金2600元。到了今年3月份，雙方辦理了解約。但是，北京悅安公司至今仍沒(méi)有將押金退給我。”

2022年3月，王江與北京悅安公司簽訂了房屋租賃合同。受訪者供圖

“事實(shí)上，房東從去年開(kāi)始聯(lián)系我，表示北京悅安公司沒(méi)有給她錢(qián)?！蓖踅寡?，“經(jīng)初步了解，北京悅安公司是一家中介公司，從房東手中租下房子，再轉(zhuǎn)租給租客。最近，該公司已經(jīng)欠下多位房東的房租，并且沒(méi)有退還部分租客的押金或租金。后續(xù)可能還有一些新租客通過(guò)這家公司租房?！?/p>

為了全面了解此事，新京報(bào)記者與王江所租房子的房東韓路（化名）取得聯(lián)系，韓路表示，自己也是受害者，其與北京悅安公司所簽訂的租賃合同約定，北京悅安公司應(yīng)該在今年3月份按照季度向自己支付房租2萬(wàn)余元?！斑@家公司時(shí)而聯(lián)系不上，時(shí)而有人接電話，對(duì)方說(shuō)會(huì)給我房租，但是至今仍沒(méi)有支付房租?！?/p>

事例2：

房東售房被“二房東”隱瞞，租客遭強(qiáng)制“退租”

另一名租客馬明（化名）也陷入了租房糾紛之中。據(jù)馬明介紹，2022年9月，自己與北京悅安公司簽訂房屋租賃合同，承租一套房子，租期到2023年9月21日截止。當(dāng)時(shí)，其向北京悅安公司交了押金6200元，每半年付一次租金。按照合同約定，自己在今年3月6日左右向該公司交租金。

經(jīng)過(guò)馬明了解，北京悅安公司與其所租房子的房東簽訂了租賃合同，合同時(shí)間到2024年9月截止。今年2月，房東著急賣(mài)房，明確提出解除合同，但是北京悅安公司未將這個(gè)情況告知馬明?！拔野凑蘸贤s定交了租金后，房東直接上門(mén)通知我要收回房子。房東給出的理由是，過(guò)了交租日期，其一直未收到北京悅安公司支付的房租，而超過(guò)合同約定日期3天，房東有權(quán)解除與中介的租賃合同?！瘪R明如是說(shuō)。

為了解決租房糾紛，馬明聯(lián)系了北京悅安公司，要求該公司在與房東解除合同前，將房租交給房東，但該公司一直未向房東支付房租。后來(lái)，房東向北京悅安公司發(fā)出了解除合同告知書(shū)。馬明表示：“現(xiàn)在，房東已出售了房子，讓我在4月份搬出房子。”

馬明還向新京報(bào)記者透露，今年3月25日，北京悅安公司的孟某某給自己打了一張欠條。根據(jù)該欠條顯示，孟某某收取租客馬明押金和租金4萬(wàn)余元，于2023年5月25日前全部還清。

北京悅安公司的孟某某給馬明打了一張欠條。受訪者供圖

對(duì)于北京悅安公司給租客打欠條的處理方案，多位租客并不認(rèn)可。這些租客表示：“據(jù)我們了解，已經(jīng)有租客拿到過(guò)北京悅安公司的欠條，但等到欠條過(guò)期后，該公司并沒(méi)有支付欠款?！?/p>

關(guān)于馬明所述的情況，記者聯(lián)系到了馬明所租房子的主人，但未就此事獲得對(duì)方進(jìn)一步回應(yīng)。

針對(duì)上述租客所反映的問(wèn)題，新京報(bào)記者撥打了租賃合同中所留的北京悅安公司方面電話，接電話的人員稱(chēng)：“我現(xiàn)在已經(jīng)從該公司離職，但可以將租客遇到的問(wèn)題轉(zhuǎn)達(dá)給公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人。目前，我們已經(jīng)給相關(guān)租客打了欠條，租客如果覺(jué)得不妥，可以尋求司法途徑解決?！?/p>

難點(diǎn)：

“二房東”轉(zhuǎn)租發(fā)生糾紛，房東能趕走租客嗎？

在日常生活中，“二房東”轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。一般運(yùn)作模式為房主（指房東）將房屋租賃或委托交由中介（指二房東）經(jīng)營(yíng)，租客可拎包入住。不過(guò)，房東、“二房東”與租客之間也時(shí)常發(fā)生糾紛，尤其是在“二房東”違約的情況下，房東與租客的租賃關(guān)系該如何處理成為一道難題。

對(duì)于“二房東”欠房租、房東能否趕走租客的問(wèn)題，北京英淇律師事務(wù)所主任夏廣域律師表示，類(lèi)似問(wèn)題還要具體情況具體分析。如果在房東與“二房東”之間明確約定，允許“二房東”將房屋轉(zhuǎn)租給第三人，“二房東”與租客之間的轉(zhuǎn)租合同就是有效的，房東的權(quán)利就會(huì)受到“二房東”與租客之間合同的限制。在這種情況之下，如果租客向“二房東”支付租金后，“二房東”未向房東支付房租，法院一般不會(huì)支持房東趕走租客。反之，如果“二房東”未經(jīng)允許，私自將房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同就不能限制房東的權(quán)利，房東可以收回房屋。

值得注意的是，一旦房東與“二房東”簽訂房屋委托經(jīng)營(yíng)合同，“二房東”如果出現(xiàn)資不抵債的情況，房東基本上都會(huì)與“二房東”一起承擔(dān)責(zé)任。租客可以要求房東繼續(xù)履行合同，或者依據(jù)合同相對(duì)性向“二房東”索要賠償，房東如有損失，再基于租賃關(guān)系和合法的轉(zhuǎn)租向“二房東”索賠。

據(jù)夏廣域律師介紹，在租客已支付租金的情況下，“二房東”有義務(wù)在租期內(nèi)向租客提供可正常使用、收益的租賃物。否則，租客有權(quán)解除合同，并要求“二房東”退還已交租金、保證金等，如還存在其他損失，亦有權(quán)一并主張。

支招：

“二房東”明知履約不能仍出租房子涉嫌欺詐，租客可報(bào)警

新京報(bào)記者注意到，近幾年，很多租賃糾紛都是由于一些“二房東”的“高進(jìn)低出”操作模式引發(fā)的。

北京市朝陽(yáng)區(qū)政法委曾經(jīng)發(fā)布消息指出，“高進(jìn)低出”是指長(zhǎng)租公寓作為中間商，高價(jià)從房東手中租來(lái)房子，卻以低價(jià)租給租客。從表面上看，房東和租客都“占到了便宜”，但長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)一旦發(fā)生變化，房屋中介解除合同，最終房東及租客利益也將雙雙受損。在此提示，房東將住房委托給公司時(shí)，應(yīng)多加了解周邊住房的市場(chǎng)租金價(jià)格，對(duì)委托價(jià)格明顯高于市場(chǎng)租金水平的，要提高警惕。

另外，租客租賃住房時(shí)，對(duì)租金明顯低于市場(chǎng)租金水平的，要慎重選擇。簽訂住房租賃合同時(shí)，建議使用正規(guī)的北京市住房租賃合同示范文本，出租方作出的口頭承諾應(yīng)寫(xiě)進(jìn)書(shū)面合同，雙方應(yīng)簽字蓋章。

夏廣域律師提醒，租客盡量避免與“二房東”簽訂租賃合同，盡可能選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)來(lái)與房東簽訂租房合同。如果遇到“二房東”，可以要求“二房東”出具其與房東的租賃合同，并提供房東同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面憑證，還可以要求房東在轉(zhuǎn)租合同上簽字。

同時(shí)，夏廣域律師建議，租客要求每月支付或雙月支付房租。一旦發(fā)生“二房東”跑路的情況，可以使損失降低到最小。

“如果‘二房東’在明知與房東租賃到期等履約不能的情況下，仍舊將房子對(duì)外出租并收取費(fèi)用，涉嫌欺詐，有可能升級(jí)為詐騙的刑事案件?！毕膹V域律師表示，遇到此類(lèi)情況，租客可以第一時(shí)間向?qū)俚刂鞴懿块T(mén)進(jìn)行投訴或舉報(bào)，還可以搜集證據(jù)向公安部門(mén)報(bào)案。同時(shí)，房東或者租客可以向法院提起訴訟，維護(hù)各自的合法權(quán)益。在此也建議，相關(guān)主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)、中介、長(zhǎng)租公寓等機(jī)構(gòu)的管理，爭(zhēng)取把一些違法行為遏制在最初階段。

新京報(bào)記者 張建

編輯 武新 校對(duì) 吳興發(fā)

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