繼中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”之后，近日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合對金融機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)又在融資層面釋放了積極信號。

《通知》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

重點(diǎn)支持出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

具體而言，此次《通知》內(nèi)容主要涉及六個方面，即穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高并購服務(wù)效率、做好風(fēng)險管理、建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。

值得注意的是，與此前幾輪房地產(chǎn)行業(yè)并購重組交易標(biāo)的多以股權(quán)為主有所不同，《通知》此次明確，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而非企業(yè)本身。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，并購的目的是為了化解困難房企的項(xiàng)目，包括有可能會出現(xiàn)爛尾的住房項(xiàng)目等，與收購企業(yè)股權(quán)等沒有關(guān)系，是經(jīng)營的范疇。

此外，《通知》在加大債券融資支持力度方面明確了導(dǎo)向，即支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目的兼并收購。一方面，央行鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率;另一方面，也鼓勵金融機(jī)構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》要求，加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。對于風(fēng)險可控的項(xiàng)目，可以提前啟動盡職調(diào)查和信貸審查。推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

推動房地產(chǎn)洗牌優(yōu)化

事實(shí)上，今年以來我國房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購明顯放緩。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量和金額雙雙跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并購，金額近768.96億元，僅相當(dāng)于去年全年的22.95%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這種局面的出現(xiàn)，需要提供一定的政策推力，再次鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重視對房企兼并收購的金融服務(wù)工作，讓金融服務(wù)為優(yōu)質(zhì)房企在兼并收購中提供更有力的金融支持，讓頭部房企在兼并收購中發(fā)揮出更大的作用。既可對房地產(chǎn)重新進(jìn)行一次洗牌，將缺乏實(shí)力、風(fēng)險較大的房企出清，也有利于從根本上優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)，激發(fā)出房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)活力。

平安證券研報(bào)指出，《通知》意在加快協(xié)助出險房企完成項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，緩解出險房企流動性壓力。從收購對象及收購主體來看，《通知》強(qiáng)調(diào)收購對象是出現(xiàn)風(fēng)險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收購主體自身?xiàng)l件也要好。隨著相關(guān)政策落地，除盤活出險房企流動性外，優(yōu)質(zhì)民企、央企、國企有望借助政策擴(kuò)大優(yōu)勢。

紅塔證券分析認(rèn)為，過去幾年，整個房企資金鏈條高度依賴房地產(chǎn)預(yù)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，這是維持規(guī)模擴(kuò)張、存量債務(wù)償還的重要基礎(chǔ)和前提條件，但這一模式在2021年房地產(chǎn)調(diào)控下發(fā)生了一些變化，一是“三道紅線”收緊了房企杠桿擴(kuò)張上限;二是房價上漲預(yù)期不再;三是信用風(fēng)險壓力加大，購房者和房企之間信任關(guān)系被打破，這讓預(yù)售回款難度進(jìn)一步加劇。

而把房地產(chǎn)行業(yè)的“惡性循環(huán)”變成“良性循環(huán)”，其中一個辦法就是對于有出清壓力的房企，鼓勵龍頭優(yōu)質(zhì)房企去收購低價拋售的資產(chǎn)，這些龍頭優(yōu)質(zhì)房企本身可以從金融機(jī)構(gòu)獲得穩(wěn)健溢價，融資成本低，這有助于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

風(fēng)險市場化出清

與此同時，據(jù)央行公布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年9月末人民幣貸款余額189.46萬億元，其中人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，個人住房貸款余額37.37萬億元。兩者相加高達(dá)88.37萬億元，占比高達(dá)46.85%。專家認(rèn)為，《通知》的出臺，有更深遠(yuǎn)的金融意義，有利于防范化解房地產(chǎn)業(yè)可能引發(fā)的金融風(fēng)險，進(jìn)而在一定程度上穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)市場秩序。

在中指研究院看來，該《通知》將加快房企風(fēng)險出清。當(dāng)房企出現(xiàn)了風(fēng)險事件或處于流動性危機(jī)的邊緣時，及時處置項(xiàng)目資產(chǎn)是一項(xiàng)重要的風(fēng)險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力;二是保證項(xiàng)目后續(xù)順利建設(shè)完工，按期交付;三是并購方可用優(yōu)惠價格獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

天風(fēng)證券研報(bào)同樣指出：“地產(chǎn)信用復(fù)蘇不對稱的背景下，依靠行業(yè)并購消化不良資產(chǎn)可能是本輪行業(yè)風(fēng)險出清的主要路徑。”

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，此次政策其實(shí)說明了當(dāng)前房地產(chǎn)金融放松的邏輯：房貸政策放松、發(fā)債政策放松、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策放松、收并購政策放松。類似政策循序漸進(jìn)，和化解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險等有關(guān)，也是各類金融機(jī)構(gòu)和房企所需要積極關(guān)注的內(nèi)容。